Placements financiers : SCPI ou foncières ?

Souvent les magazines économiques conseillent d'investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) pour des raisons objectives (rentabilité, régularité des performances, faible volatilité, diversification des risques).

Cependant en dépit de tous ces avantages, les SCPI ne sont pas sans risques :

-l'immobilier commercial et industriel (notamment les bureaux et entrepôts) est parfois plus volatil que l'immobilier résidentiel

<>Avantage de l'acquisition de de parts SCPI à crédit :<>

• Intérêt fiscal d'acquisition de SCPI (SCPI de rendement ou SCPI fiscales) à crédit : si vous êtes très imposé, il peut être intéressant d'acquérir vos parts avec un crédit infine. Vous déduisez de vos revenus fonciers la totalité des intérêts d'emprunt, ainsi que les frais de dossier et les frais de garantie liés à votre crédit, vous doperez ainsi le rendement de l'opération.
  
  Pour bénéficier de la déduction des intérêts d'emprunts, il est courant de placer l'apport sur un contrat d'assurance-vie. La rentabilité globale de cette opération peut s'élever jusqu'à 8% annuellement pour un couple taxé à 30%

• De plus, l'assurance emprunteur rembourse le montant de votre crédit en cas de décès. Vos ayants droits sont alors propriétaires des parts de SCPI achetées à crédit. Le recours au crédit devient alors un outil de prévoyance.

<>Un montage qui n'est pas sans risques<>

• Le montant est séduisant cependant il n'est pas sans risque, ainsi de nombreux particuliers ont perdu de l'argent en investissant dans des SCPI à crédit au début des années 90 ! Il s'agit toujours des risques liés au levier et au retournement du marché immobilier : si le montant emprunté est important en proportion de l'apport, vous augmentez la rentabilité mais aussi le risque du montage notamment en cas de baisse de la valeur des parts de SCPI ou de baisse des versements de revenus.

• Attention toutes les banques ne souhaitent pas financer ce type de montage, en ce qui concerne les prêt infine sur des acquisitions de SCPI à crédit, seules 3 SCPI seraient finançables (les plus anciennes et celles ayant les plus gros patrimoines immobiliers : Immorente par exemple)

• Selon les cas, le différentiel peut être très faible entre le rendement et le taux du prêt ce qui réduit la rentabilité de l'opération

• En cette période de crise financière et avant les élections présidentielles, des incertitudes existent sur l'évolution de la fiscalité immobilière

Une source d'information intéressante à ce sujet : le forum du site devenir rentier

Tout comme les SCPI, les OPCI permettent d'investir dans l'immobilier avec une mise de départ réduite en mutualisant les risques locatifs et en supprimant les soucis de gestion au quotidien.

Les investisseurs achètent des parts ou des actions de l'OPCI.

• frais de souscription de 5 à 10% de la valeur des parts
• frais de gestion sur les loyers de 5 à 8%
• cessions de parts soumises au droit d'enregistrement de 8%

Fiscalité :

• les revenus versés sont taxés comme des revenus fonciers (s'ajoutent au revenu global de l'investisseur), ils supportent l'IR après imputation des frais réels
• les revenus financiers générés par la trésorerie de la SCPI sont soumis à l'IR ou au taux forfaitaire libératoire de 31,3% (intégrant CSG-CRDS)
• en cas ce cession, la plus-value était jusqu'à présent (attention ça va peut-être changer avec les dernières mesures annoncées par la gouvernement au mois d'août 2011) taxée comme la vente d'une résidence secondaire (abattement total après 15 ans de détention).
• En cas de moins-value de cession, celle-ci n'est pas imputable sur le revenu global ou sur des plus-values de même nature

Conseils :

• N'achetez des SCPI de rendement que si votre taux marginal d'imposition est inférieur ou égal à 30%
• Vérifiez la composition du patrimoine de la SCPI (la diversification est-elle suffisante ? S'agit-il de bien de qualité ? Sont-ils bien situés)
• Faites attention au niveau de la réserve de loyer (au moins deux mois de loyers en réserve) et de la provision pour gros travaux (au moins 0,53% de la valeur des immeubles pour les SCPI de bureaux)
• N'investissez pas dans les SCPI rendement si vous avez besoin d'argent à court terme ou si votre patrimoine comprend une part importante d'immobilier (logique de diversification des risques).
• Privilégiez les SCPI de rendement investies sur les murs de boutiques, ce sont les plus régulières, leurs performances sont en effet soumises à l'évolution de la consommation des ménages qui a toujours progressé depuis 30 ans.
• Attention l'immobilier commercial est beaucoup plus volatil que l'immobilier résidentiel, l'investissement dans un placement SCI de rendement comporte des risques