• La génération de revenus importants, exonérés d’impôts sur environ 20 ans ;
• La constitution d’un patrimoine immobilier.

Mais le statut de loueur se scinde en deux catégories : le LMNP (acronyme pour « Loueur en Meublé Non Professionnel ») et le LMP (acronyme pour « Loueur en Meublé Professionnel)

<>Le statut de loueur LMNP et LMP<>

Destiné à toutes les personnes physiques (excepté celles issues de certaines professions réglementées), domiciliées en France et disposant d’une capacité d’épargne importante, le dispositif LMNP – LMP permet d’acquérir un bien immobilier, de le meubler, pour garantir le minimum d’habitabilité prévue dans la directive ministérielle Desanlis , et ainsi, obtenir la qualification de « biens meublés » dans le but de le louer. La location peut être effectuée, soit directement, soit par le biais d’un bail commercial à un exploitant. Cela peut concerner, par exemple, les chambres étudiantes meublées, les résidences services séniors, de tourisme, d’accueil et de soin agréés, ou encore les résidences d’affaires.

La différence entre le LMNP et le LMP se situe essentiellement au niveau du montant des recettes ou revenus procurés :

• LMNP / Lorsque le placement immobilier locatif meublé génère moins de 23.000 € TTC de revenus fonciers annuels

• Le statut évolue en LMP, lorsque l’investissement génère plus de 23.000 € TTC de revenus fonciers ou représente plus de 50 % du revenu global.

<>La Fiscalité du dispositif LMNP – LMP<>

Le dispositif LMNP-LMP octroie à l’investisseur une réduction d’impôt unique, de 25 % du prix de revient Hors Taxe (plafonné à 300.000 € par an). Cette dernière est étalée normalement sur 9 ans. Par le jeu des déductions et des amortissements, le souscripteur du dispositif est en déficit fiscal, qu’il cumule d’années en années. Une fois en bénéfice, il peut puiser dans le stock des déficits accumulés et ainsi ne pas être imposable sur les recettes engendrées. En moyenne, les revenus sont exonérés d’impôts pendant 15 à 20 ans.
Pour bénéficier de cette fiscalité avantageuse, l’investisseur doit s’engager à louer son bien, de façon continue, pendant au moins 9 ans.

<>Les différents intérêts du dispositif LMNP – LMP :<>

L’investissement LMNP-LMP séduit car il présente de nombreux atouts :

• La constitution d’un patrimoine immobilier ;
• La création d’un capital financier en cas de revente du bien ;
• L’apport de revenus complémentaires exonérés d’impôts ;
• La protection de sa famille, par le biais d’un patrimoine de valeur ;
• La récupération de la TVA ;
• L’amortissement de l’investissement permettant l’effacement fiscal des loyers.
• L'effet levier lié au financement à crédit du bien immobilier

<>Notre conseil<>

Etudiez bien la rentabilité globale de l'opération et méfiez des projections de loyer trop optimistes. Pour tout bien immobilier, il convient d'être particulièrement vigilant à l'emplacement du bien.

Plusieurs systèmes de loi Scellier cohabitent aujourd’hui, comprenant le Scellier classique, social et BBC, c’est-à-dire concernant les bâtiments à basse consommation énergétique. Chacun a alors ses avantages, que ce soit en termes de liberté d’exploitation ou d’avantage financier. Le choix d’achat aidé est alors réalisé suivant les attentes de chacun en matière de placement. Pour les petits investisseurs, c’est d’ailleurs souvent la question de l’emplacement du bien qui prend de l’importance, tout en offrant un rapport intéressant basé sur le long terme.

<>La défiscalisation par la loi Scellier<>

• Le principe même de la loi Scellier est d’offrir un outil de défiscalisation efficace tout en permettant, à terme, de disposer d’un bien en propre. Ainsi, la loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Celle-ci est de 13 % pour les achats réalisés en 2011 et 9 % pour 2012. Pour tout investissement en Scellier Social, les taux passent alors à 23 % en 2011 et 19 % en 2012, mais avec une contrainte supplémentaire, celle de devoir maintenir son logement en location pour une durée de 15 ans.

• L’autre solution pour bénéficier de taux plus élevés est d’opter pour l’achat d’un logement basse consommation. La loi Scellier BBC permet alors de profiter d’économies supplémentaires allant jusqu’à 32 %.

<>Les avantages de la loi Scellier<>

• Cette question fiscale est donc le principal intérêt de la loi Scellier, tout en n’étant accordée que pour un seul bien par an et par foyer fiscal. Il permet en effet à chaque investisseur de réaliser un placement aidé performant pour permettre de régler les éventuelles échéances du prêt contracté à cette occasion.

• À l’issue de la période ouvrant droit aux différents avantages pour bénéficier de tous les avantages, le bien peut alors être soit vendu, soit conservé. Si la location est maintenue, le propriétaire bénéficiera alors d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2 % par an durant trois ans, reconductible une fois.

<>Une prudence nécessaire pour les investissements sous la loi Scellier<>

• Sous cette apparente simplicité, il est un élément primordial pour un rapport réellement performant : la location du logement. Autant dire que si le bien n’est pas loué, c’est toute une partie du rapport prévu pour venir contribuer au paiement de l’emprunt contracté qui fait alors défaut. Aussi, pour éviter cette situation, il est essentiel de bien veiller au lieu d’implantation du logement et de se renseigner sur l’état du marché locatif.

• D’autre part, le régime de la loi Scellier implique impérativement de ne pouvoir disposer du bien pour bénéficier des déductions fiscales. Il s’agit donc bien, avant tout, d’un achat de rapport.
• Bien souvent les biens immobiliers vendus dans ce dispositif sont surévalués et les projections financières présentées aux acheteurs trop optimistes, conséquence : des rendements qui deviennent très faibles, de l'ordre de 3%.

Entre besoins financiers pour régler les frais d’une maison de retraite et problèmes d’héritage, notamment dans les familles recomposées, le viager immobilier s’avère souvent la solution parfaite pour remédier à ces difficultés. Pour les acheteurs, c’est également l’occasion de pouvoir acquérir un bien immobilier à moindre coût mais avec une part d’incertitude importante : celle du décès du propriétaire.

Il existe plusieurs types de viager, à sélectionner avec attention au moment de la signature du contrat devant notaire.