Placements financiers : SCPI ou foncières ?

Souvent les magazines économiques conseillent d'investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) pour des raisons objectives (rentabilité, régularité des performances, faible volatilité, diversification des risques).

Cependant en dépit de tous ces avantages, les SCPI ne sont pas sans risques :

-l'immobilier commercial et industriel (notamment les bureaux et entrepôts) est parfois plus volatil que l'immobilier résidentiel

-leur fonctionnement manque de souplesse, en effet elles sont peu liquides. Au début des années 90, les investisseurs qui souhaitaient vendre leurs parts dont la valeur baissait continuellement ont été bloqués et ont donc perdu des sommes importantes

-elles comportent des frais de souscription élevés : 5 à 8 % du montant de l'investissement

Ainsi, la revalorisation annuelle des parts de SCPI est loin d'être acquise. En tant qu'investisseur avisé, il convient de ne pas porter d' oeillères et d'analyser des alternatives comme par exemple les foncières qui sont actuellement à des cours de bourse réduits.

Les principales foncières cotées sont les suivantes :

ANR (Actif Net Réévalué) = valeur des actifs immobiliers - dette

LTV (Loan to Value) = dette / valeur des actifs immobiliers

SCPI ou Actions de sociétés foncières : comparatif

1) Volatilité

Les SCPI présentent une volatilité moindre, la valeur des parts est actualisée une à deux fois par an ou avant une augmentation / ouverture de capital. Les gérants des SCPI font également en sorte de lisser la valeur des parts de manière à obtenir une performance linéaire.

En ce qui concerne les foncières cotées, elles évoluent au rythme des marchés financiers, les variations de cours peuvent donc être violentes, certaines des actions ci-dessus ont perdu jusqu'à 40% depuis le début de l'année 2011.

Les revalorisations régulières des parts de SCPI ne peuvent pas être très longtemps déconnectées de la réalité du marché. A moyen-long terme, les évolutions des SCPI et des foncières cotées se rejoignent.

Avantage : SCPI

2) Liquidité

Il n'est pas possible de souscrire à des SCPI à n'importe quel moment (il faut que les souscriptions soient ouvertes) ni de les vendre quand vous voulez (un délai s'applique).

En ce qui concerne les actions, sous réserve d'avoir la provision sur votre compte titres, un clic de souris vous permet d'acheter ou de vendre les actions de foncières présentant les capitalisations et volumes d'échange les plus élevés.

Avantage : Foncières cotées

3) Levier

Il est possible d'acquérir des SCPI à crédit, c'est quasiment impossible en ce qui concerne les actions.

Avantage : SCPI

4) Frais

SCPI :

-les frais de souscription représentent généralement de 5 à 10% de la valeur des parts

-les loyers supportent un prélèvement de 8 à 10% au titre de la gestion immobilière

Actions de foncières cotées :

-frais de courtage de quelques dizaines d'Euros sur l'achat ou la cession de parts

-éventuellement droit de garde ou frais de compte titres

Avantage : foncières cotées

5) Fiscalité

SCPI :

-les revenus fonciers sont soumis à l'IR (après déduction des charges) tandis que les revenus financiers sont soumis au prélèvement libératoire forfaitaire (37;5% à partir du 01/01/2012).

-les cessions de parts font l'objet de droit d'enregistrement de 5%

-les plus-values sont taxées à 37,5% avec un abattement annuel de 10% à compter de la cinquième année de détention

Foncières cotées :

-les dividendes sont soumis soit au prélèvement libératoire forfaitaire (34,5%) soit bénéficient d'un abattement de 40% sur le montant des dividendes perçus et un abattement global de 1500 € sur les sommes perçues. Les dividendes s'ajoutent à vos revenus pour le calcul de l'impôt. Les prélèvements sociaux (Csg-Crds de 13,5%) s'appliquent sur la totalité des dividendes perçus.

-dans un PEA, les dividendes versés sont exonérés de CSG CRDS.

-les plus-values sont taxées à 37,5% compte titres ou totalement exonérés d'impôt sur le revenu dans le cadre d'un PEA. Cependant, les dividendes perçus seront intégrés au calcul de la plus-value sur laquelle seront calculées les prélèvements sociaux.

Hmm pas évident à comparer : je dirais que des parts de SCPI de rendement détenues 15 ans et des actions de foncières cotées détenues 8 ans dans un PEA vont avoir une fiscalité comparables en ce qui concerne les plus values. Je dirais cependant avantage Foncières cotées car les dividendes vont être moins taxés que les revenus fonciers / financiers de la SCPI.

6) Qualité des actifs et diversification

Les foncières ont de nombreux locataires mais sont souvent exposées à un seul type d'actifs : les hôtels, les commerces, les bureaux, les entrepôts.

En ce qui concerne les SCPI, c'est un peu la même chose sauf que leur patrimoine est plus modeste.

Les foncières cotées détiennent les plus beaux actifs : bureaux de la Défense, centre commerciaux des centres villes.

Match nul

7) Valorisation

Avec des décotes sur ANR (Actif net réévalué : valeur du patrimoine immobilier – dette) parfois proches de 30%, les actions de foncières semblent constituer une bonne opportunité en ce moment (voir tableau ci-dessus)

Avantage Foncières cotées

8) Risque

Les SCPI ne sont pas endettées, elles présentent à priori moins de risques que les foncières cotées. Après tout dépend du patrimoine immobilier détenu, de la compétence des équipes de gestion.

Avantage : SCPI

9) Rentabilité

A long terme, je pense que les rentabilités (appréciation du capital et distribution de revenus / dividendes) respectives de ces placements sont globalement identiques car elles dépendent tous deux de l'évolution des valorisations de l'immobilier commercial et de la consommation des ménages.

Match nul

Résultat comparatif placement immobilier : 4 à 3 pour les foncières cotées ! Comme pour tout placement financiers, lisez bien les prospectus et rapports annuels avant d'investir, si quelque chose vous semble peu clair, posez des questions, si les réponses fournies ne sont pas satisfaisantes passez votre chemin !